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不動産とは?


売ろうかな?と思ったら

売り方はひとつじゃない

仲介と買取の違いは?

仲介と買取どっちが良いの?

不動産会社の選び方

ご売却までの流れ

売るときにかかる費用






大久保不動産の買取広告
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「民法で規定する「不動産」は、土地および土地に定着している物をいう(86条1項)」それ以外は「動産」と言います。
定着物には、建物、立木、橋、石垣などがあたります。
建物および立木法による登記された樹木は、土地とは別個の不動産とみなされます。
また、「建物」という場合、登記法上、屋根と柱と壁を備えた時点で独立した不動産とされます。
なお、庭木、庭石など取り除くことができないものは、土地の附合物としてみなし、土地と一体となってひとつの不動産を形成すると考えられます。(suumoHPより引用)

 主に売買の対象となるのは、皆さんがご存知の通り
土地・戸建住宅・マンションの3種類になるでしょう。

土地 戸建住宅 マンション
     









まずは、不動産会社にご相談ください。

ほとんどの不動産会社は、築年数や地域や広さ等、
実際の取引事例を参考に無料で査定してくれます。
ネットなどで、一括査定のサイトなど登録された複数の不動産会社から査定してもらうという方法もありますが、不動産という高額な商品をお取引されるのですから、やはり電話や店舗でいろいろ話をされた上で不動産会社をお決めになる事をおすすめします。









不動産を売りたいと思った時、どんな方法があるでしょうか。

一般的な仲介  そして不動産会社が直接購入する買取 

大きくはこの2種類に分かれます。

(なお、最近テレビなどで見る、不動産会社を通さず個人で売買する方法もありますが、トラブルも多くリスクも高いためここでは取り上げません。)









では、仲介と買取ではどう違うのでしょうか?

ここでは、仲介と買取の違いや特性を見て行きたいと思います。




仲介は、依頼を受けて不動産会社が売主様に代わって広告など広い範囲で買いたい方を探します。
買いたい方が見つかると、売り主と買主の間に立って交渉します。
引き渡しの際に仲介手数料が発生します。

  *仲介手数料とは?
    売主(買主)の引き渡しまでの広報活動や手続き業務に対して支払う手数料です。
    売買価格が400万円以上の場合
    売買価格× 3.24% + 6万4800円 が上限ですので、
    例えば2000万円が売買価格の場合、712,800円となります。
    売主側と買主側の2つの不動産会社が間に入ることも良くありますが、
    お客様の負担される仲介手数料は変わりませんのでご安心ください。




買取は、売主から直接不動産会社が物件を買います。
不動産会社は、物件をリフォームしたり、整地したり、建売住宅を建設したりと付加価値を付けたり形を変えて再販します。
仲介手数料は、発生しません。












どちらが良いかは、売主様の状況や物件によって変わってきます。
一概にどちらが良いのかは言えません。
それぞれの特性やメリットデメリットを知ったうえで。
どちらが売りたい物件や状況に適しているかを考えられると良いでしょう。


●メリットとデメリット
仲介 買取
売値
買取より高く売れる場合が多い
×
仲介より安くなる場合が多い
期間 ×
人気の地域・築浅の住宅・価格が相場以下という以外は
半年くらいはかかる心づもりで

金額の合意が出来れば、早い
守秘
個人情報については、守秘義務があり

しかし、物件についてはネットや紙媒体業者間情報等広く広報しますので、周囲に秘密にする事は難しいでしょう。
(広告の禁止等は可能ですが、買主の間口は狭くなります)

個人情報については、守秘義務があり

物件についても、売主と不動産会社だけの取引ですので引っ越しまで、周囲に秘密にする事が可能です。
手数料 ×
仲介手数料がかかります

仲介手数料がかかりません
瑕疵担保
責任※
×
売主が責任を負う

売主が責任を負わない
※瑕疵担保責任とは
売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。


仲介が良い場合

□ 人気の地域である。
□ 築年数が新しい。リフォームをしなくても十分な状態。
□ 時間がかかっても良い。
□ なるべく高い金額で売りたい。
□ 物件は、空き家である。もしくは、居住中だが内覧は苦にならない。


買取が良い場合

□ 遠方にいるので、面倒なことはしたくない。
□ 仲介でお願いしているが、なかなか決まらない。
□ 築年数が経っており、リフォームにかなりのお金がかかると思う。
□ 家財道具などそのまま処分したい。
□ 相続や引っ越し、住み替えなどで早く売りたい。(または、早く売値を決定したい)
□ まわりに知られずに売りたい。


 周囲に知られず 高い金額で すぐ売れたら良いのですが中々そうは行きません。
そこで、一番のポイント何か?を考えてみてください。

 一番のポイントが金額なら、迷わず仲介でしょう。

 一番のポイントがスピードなら、買取が圧倒的に早いでしょう。
   ・相続で、遺産分割をする場合、買取だと合意した時点で金額が確定するので
    公平に協議することができます。
    また、相続の主が不動産で相続税の支払いが難しいという場合も有効です。

 「金額は、ほどほどで良いけど出来れば高いほうが」
  という方は、2、3カ月仲介で様子を見てから買取も考えるという方法もあります。

しかし、どれを選ぶとしても一度不動産会社に相談してみられる事をおすすめします。

本やネットなどの情報から、多くの知識を得ることができます。
しかし、日々、不動産の相場や関わる税金、お得な制度も変わります。
わからない事や疑問点、ご遠慮なくお聞きください。
その上で納得のいく選択をしていただければと思います。

ご相談だけでも、もちろんOKです。






 


査定価格の一番高い不動産会社に任せたい

 これは、ちょっと待ってください。
査定価格=売却価格ではありません。
査定価格 ≠ 売出し価格 ≠ 売却価格 ということはぜひおさえてください。

 査定価格が A社2500万 B社3000万 だからB社にという決め方は、おすすめしません。

 査定はあくまで状況を分析して相場の金額を提示することですから、そこから相談の上納得のいく売出し価格を決定されれば良いのです。
 ただ、あまりに査定価格より高い価格で売り出すと結局買い手が見つからず価格を何度も下げていく傾向がありますので注意してください。

 ただ、買取の場合は買取価格が提示されますので、納得いかなければ交渉されると良いと思います。


では、どんな不動産会社が良いのでしょう?

●大手不動産会社

  大手不動産会社の良いところは、売主が安心できるというところでしょう。
  大手だから、早く、高く、買主が決まるということは特にはないように思えます。
  仲介(買取は考えない)で売りたいと言う方は、良いと思います。


●売りたい物件の地域にある不動産会社
●売買を主にしている不動産会社(買取も行っている会社)

  地域にある不動産会社は、地域の状況を把握しているのでおすすめします。
  ただ賃貸が主な会社も多いので、ホームページなどを確認して売買を主にしている会社を
  お選びになると良いでしょう。
  また買取も積極的にしている会社だと、選択肢が増えるので、良いと思います。


●誠実で、知識があり、経験豊富
  何も言うことはありません。一番大事なことですね。








 ご相談を受けてから、不動産を買主に引き渡すまでの大まかな流れです。
 ※大久保不動産の場合ですが、大体同じような流れになると思います。


仲介の場合

査定
周辺の物件価格や物件の状態などを調査します。
価格の決定
査定価格や売主様の希望を元に売り出し価格を決定します。





販売活動
ホームページやsuumoなどのネットや紙媒体の広告活動を展開。
また、広島市内の不動産会社にも情報を提供し買主を探します。
活動報告
2週間ごとに、問合せや案内など現況をご報告します。
販売開始からの期間や反響の状況などから、価格の見直し等ご提案する場合もあります。
申込
購入希望のお客様が見つかりましたら、申込書を書いてもらいます。
この時、値段や条件等の交渉が入る事も多くあります。

契約
価格、条件等が折り合えばご契約となります。
売主・買主ともに契約内容をご説明し、ご納得いただいた上で売買契約を結びます。
買主より手付金が支払われます
引渡し
金融機関にて決済の事務手続きを行います。
終了後、残代金が買主より支払われますます。
この時に司法書士も同席し、登記の手続きも行います。
不動産会社に仲介手数料を支払います。


買取の場合

査定
周辺の物件価格や物件の状態などを調査します。
価格の提示
査定価格を元に買取価格をご提示いたします。

打合せ
契約までの日程必要書類の確認など引渡しまでのスケジュールを決めます。
契約の締結
契約内容をご説明し、ご納得いただいた上で売買契約を結びます。
手付金をお支払いします。
引渡し
金融機関にて決済の事務手続きを行います。
終了後、残代金をお支払いいたします。司法書士同席の上、登記手続きも行います。








無事、買い手が見つかり3,000万円で売れたとします。
ここでは、その時にかかる諸費用のお話をしたいと思います。
先に書いた通り、仲介と買取では仲介手数料の有無がありますので
それぞれ見ていきましょう。






 3,000万円で売却した場合  

必ずかかる費用

 @仲介手数料
    売買価格3000万円× 3.24% + 6万4800円=1,036,800円(上限)

      ※消費税8%時400万円以上の売買価格の簡易計算です。
       (本当の計算式は、少し面倒なので省略します。金額に変わりはありません。)

    上記の金額は、上限です。
    これを超えて不動産会社が請求することはありません。
    (安価な取引で、物件調査や交通費・広告費で不動産会社の負担が大きい場合は、
     別途経費がかかる場合があります。*媒介契約書に明記してある場合*)
    仲介手数料については、仲介の媒介契約時に契約書に明記してありますので
    必ず確認して、気になる点は遠慮なくご質問ください。。

 A印紙代
    売買契約にかかる税金です。契約書に貼ります。

 売買価格  印紙代
 100万円超500万円以下 1,000円 
 500万円超1,000万円以下  5,000円
 1,000万円超5,000万円以下  10,000円
 5,000万円超1億円以下  30,000円
※1軽減特例適用の場合

    1,000万円超え5,000万円以下なので、印紙代 10,000円


必要に応じてかかる費用

 B登記費用
    住宅ローンが残っている場合は、「抵当権抹消費用」が必要です。
    登録免許税は一律ですが、司法書士への報酬は若干差があります。
    税込みで 15,000円〜30,000円 くらいが相場だと思います。

      司法書士については、お知り合い等のご指定がなければ
      不動産会社で手配させていただきます。

 C廃棄物の処分費……………10万円〜50万円程度
 D敷地の測量費………………50万円〜80万円程度
 E建物の解体費………………100万円〜300万円程度
 Fハウスクリーニング費……5万円〜15万円程度
    (物件の種類・状態・場所・面積によって違いますので参考としてご覧ください。)

   C〜Fについては、費用というより売買の交渉材料になる場合が多いです。
   売り出しの際に、「現状渡し」「○年○○交換・○年○○補修工事」「更地渡し」という説明を
   目にされると思います。
   「現状のままで良いから、値引をして欲しい」など
   売主、買主どちらがするかは交渉、相談で決まります。
   

 G引っ越し費用
 H譲渡所得税
   買った時の金額より売った時の金額が上回った。
   つまり利益が出た場合にかかる税金です。
   これについては、後でご説明します。

では、買取の場合の諸費用をご案内します。






 3,000万円で売却した場合  

必ずかかる費用

 @印紙税
    売買契約印紙代 10,000円

必要に応じてかかる費用

 A登記費用(住宅ローンが残っている場合)
    抵当権抹消費用 15,000円〜30,000円

 B引っ越し費用

 C譲渡所得税


売却時にかかる大きな費用は、仲介手数料です。
買取には仲介手数料が発生しません。

そして、仲介のC〜Fは、ほとんどの場合買い取る不動産会社が行います。
その費用を考慮した上で買取金額が提示されますので、
売主は単純に
売却金額 − 住宅ローン残高 − 引っ越し費用 = 手元に残る金額
と考えられれば良いかと思います。


仲介、買取、どちらにしても諸費用がどれくらいかかるか?
手元にいくら残るか?
ご相談時にしっかり質問されると良いと思います。


  
 
  固定資産税については、引き渡し後の日数分を日割り計算にて
  買主から売主に支払われます。




 
 



広島県知事免許(1) 第10478号 (公社) 広島県宅地建物取引業協会員
〒734-0022 広島市南区東雲2丁目10-18 ポルタ東雲1階
п@(082) 510-2733  Fax (082) 510-2734

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